Problemimmobilien kaufen: Schimmel, Denkmalschutz, Erbpacht oder schlechte Teilungserklärung
Immobilien mit Mängeln oder besonderen rechtlichen Belastungen werden auf dem Markt häufig zu niedrigeren Preisen angeboten. Das klingt verlockend, birgt aber erhebliche finanzielle und rechtliche Risiken, die Kaufinteressenten oft unterschätzen. Von Schimmelbefall über Denkmalschutzauflagen bis hin zu komplizierter Erbpacht oder fehlerhafter Teilungserklärung gibt es verschiedene Problemkategorien, die vor dem Kauf gründlich geprüft werden müssen.
Fachleute sprechen in solchen Fällen von Problemimmobilien, also Objekten, deren Wert oder Nutzung durch strukturelle, rechtliche oder bauliche Belastungen eingeschränkt ist. Eine sachkundige Prüfung durch Gutachter, Rechtsanwälte und Notare ist in diesen Fällen zwingend erforderlich. Kaufinteressenten, die diese Kosten scheuen, riskieren, deutlich mehr für Sanierung, Rechtsstreit oder Wertminderung zu zahlen als beim Kauf eingespart wurde.
Schimmel als versteckter Mangel beim Immobilienkauf
Schimmelbefall gehört zu den häufigsten Problemen beim Kauf älterer Gebäude. Er entsteht durch aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk, undichte Dächer, defekte Wasserleitungen oder mangelhafte Dämmung und kann Sanierungskosten im fünf- bis sechsstelligen Bereich verursachen. Besonders tückisch sind Fälle, in denen der Verkäufer Schimmelschäden unter Tapeten, hinter Möbeln oder frisch übertünchten Wänden verbirgt. Ein befallener Bereich bleibt bei einer Besichtigung schnell unentdeckt, breitet sich hinter der Oberfläche aber über Monate aus und gefährdet die Bausubstanz wie die Gesundheit der Bewohner.
Rechtlich gilt Schimmel als Sachmangel nach § 434 BGB. Wenn ein Verkäufer einen bekannten Schaden arglistig verschweigt, greift der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht, und der Käufer kann Schadensersatz oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen. Die Verjährungsfrist beträgt bei arglistiger Täuschung drei Jahre ab Kenntnis des Mangels. Vor dem Kauf sollte ein unabhängiger Bausachverständiger das Objekt auf Feuchtigkeit und Schimmel untersuchen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Denkmalschutz: Chancen und strenge Auflagen
Denkmalgeschützte Immobilien ziehen mit ihrem historischen Charme und steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten viele Käufer an. Die sogenannte Denkmal-AfA erlaubt es, begünstigte Sanierungskosten bei Vermietung über zwölf Jahre vollständig von der Einkommensteuer abzusetzen, bei Eigennutzung sind 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre absetzbar. Das klingt attraktiv, hat aber eine Kehrseite. Die Abschreibung gilt ausschließlich für Maßnahmen, welche die Denkmalschutzbehörde vorab bescheinigt hat, und greift nicht für den Kaufpreis des Gebäudes selbst, sodass der reale Steuervorteil deutlich geringer ausfallen kann als zunächst erhofft.
Jede bauliche Maßnahme, die das Erscheinungsbild oder die Substanz des Baudenkmals verändert, ist genehmigungspflichtig und muss bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde beantragt werden. Die Behörde schreibt Materialien, Techniken und Farbgebung vor, was Sanierungen erheblich verteuert und verlangsamt. In extremen Fällen können die Sanierungskosten die Kaufpreisersparnis bei Weitem übersteigen. Vor dem Kauf sollten Interessenten klären, welche Maßnahmen konkret genehmigungspflichtig sind und sich einen detaillierten Kostenvoranschlag von spezialisierten Handwerksbetrieben einholen.
Erbpacht: Wenn das Grundstück einem anderen gehört
Beim Erbbaurecht, umgangssprachlich Erbpacht genannt, erwirbt der Käufer nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Der sogenannte Erbbauzins liegt typischerweise zwischen drei und sechs Prozent des Grundstückswerts jährlich und ist über die Vertragslaufzeit von oft 60 bis 99 Jahren ein erheblicher Kostenfaktor. Diese laufenden Zahlungen müssen bei der Finanzierungsplanung fest einkalkuliert werden.
Kritisch wird es, wenn der Erbpachtvertrag ausläuft oder der Grundstückseigentümer im Ausnahmefall einen sogenannten Heimfall geltend macht. Dann kann das Gebäude an den Grundstückseigentümer übergehen, und die Entschädigung liegt oft unter dem Verkehrswert. Banken verlangen zudem in der Regel eine Restlaufzeit von mindestens 70 Jahren, sonst ist eine Finanzierung über marktübliche Konditionen kaum zu erhalten. Kaufinteressenten sollten den Erbpachtvertrag von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen lassen und die Konditionen einer Verlängerung klären.
Fehlerhafte Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
Die Teilungserklärung ist das Grundlagendokument jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legt fest, welche Flächen Sondereigentum des Käufers sind und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Eine fehlerhafte oder veraltete Teilungserklärung kann dazu führen, dass Nutzungsrechte an Balkonen, Stellplätzen oder Kellerräumen unklar bleiben und langwierige Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft entstehen. Auch Kostenverteilungsschlüssel für Instandhaltung und Modernisierung sind dort geregelt.
Besonders problematisch sind Klauseln, die den Käufer verpflichten, Wohngeldrückstände des Vorbesitzers zu übernehmen. Fehlen in der Teilungserklärung klare Regelungen zur Kostentragung bei größeren Sanierungsmaßnahmen, drohen unerwartete Sonderumlagen. Banken prüfen die Teilungserklärung vor einer Finanzierungszusage genau, und unklare Dokumente können eine Kreditvergabe blockieren oder erheblich verzögern. Kaufinteressenten sollten die Teilungserklärung inklusive aller Nachträge anfordern und gemeinsam mit einem Notar oder Rechtsanwalt durchsehen.
Kombinierte Problemlagen und Wechselwirkungen
In der Praxis treten die genannten Probleme oft nicht einzeln auf. Eine denkmalgeschützte Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbindet Behördenauflagen mit den Beschlusspflichten der WEG, was Sanierungen besonders komplex macht. Beim Kauf eines Altbaus auf Erbpacht mit Schimmelschäden summieren sich die Risiken zu einer Gesamtbelastung, die schwer kalkulierbar ist. Finanzierungsangebote fallen in solchen Konstellationen restriktiver aus.
Eine realistische Gesamtrechnung muss alle Kostenpositionen erfassen: Kaufpreis, Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Gutachterkosten, Sanierungsbudget mit Puffer, laufende Erbpachtzahlungen sowie potenzielle Rechtskosten. Käufer, die nur den Kaufpreis mit vergleichbaren Objekten ohne Problembelastung vergleichen, verfehlen die tatsächliche wirtschaftliche Gesamtbetrachtung. Eine unabhängige Immobilienbewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen gibt eine verlässlichere Entscheidungsgrundlage als der reine Marktvergleich.
Worauf Käufer bei der Due Diligence achten sollten
Die sorgfältige Prüfung vor dem Kauf, im Englischen als Due Diligence bezeichnet, ist bei Problemimmobilien besonders aufwendig. Bausachverständige prüfen den baulichen Zustand, Anwälte prüfen Erbpachtverträge und Teilungserklärungen, und Notare klären offene Grundbuchfragen. Alle Dokumente sollten vor der Kaufvertragsunterzeichnung vollständig vorliegen, nicht erst danach. Das gilt besonders für Baupläne, Baugenehmigungen, WEG-Protokolle der letzten drei Jahre und die aktuelle Instandhaltungsrücklage.
Kaufinteressenten sollten auch prüfen, ob das Gebäude in einem Sanierungsgebiet oder einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt, da dort zusätzliche kommunale Auflagen gelten können. Liegt eine Vorkaufsrechtssatzung der Gemeinde vor, kann die Kommune das Objekt zum vereinbarten Kaufpreis selbst erwerben und damit den geplanten Kauf scheitern lassen. Alle diese Faktoren summieren sich zu einem Bild, das erst in seiner Gesamtheit eine fundierte Kaufentscheidung erlaubt.
Fazit zu Problemimmobilien und ihren Risiken
